Tóm tắt Nghị định 98/2024/NĐ-CP và so sánh với Nghị định 69/2021/NĐ-CP
- Người viết: LAW DPT lúc
- Bảng tin
Bản tóm tắt sau đây cung cấp ngắn gọn những thông tin chính của Nghị định 98/2024/NĐ-CP (có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024) quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gồm bốn phần: (1) Một số thuật ngữ được sử dụng, (2) Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, (3) Một số nội dung chính của Nghị định, và (4) So sánh Nghị định 98/2024/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP.
1. Một số thuật ngữ được sử dụng
1.1. Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư[1]: Phá dỡ một khối nhà chung cư (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng/hệ thống kỹ thuật công trình trên một khu đất thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại.
1.2. Quy gom nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại[2]: Di dời các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư của từ 02 nhà chung cư độc lập trở lên trên cùng một địa bàn cấp huyện trở xuống để xây dựng nhà chung cư mới tại 01 hoặc 02 địa điểm có nhà chung cư được quy gom.
1.3. Người sử dụng nhà chung cư[3]: Người đang thuê nhà ở theo hợp đồng hoặc theo văn bản bố trí sử dụng hoặc theo các giấy tờ chứng minh việc sử dụng nhà ở thuộc tài sản công.
1.4. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư[4] là tổ chức được lựa chọn, xác định theo một trong các hình thức sau:
- Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được xác định trong trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn đầu tư công (Điều 15).
- Lựa chọn chủ đầu tư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu chung cư (Điều 16).
- Lựa chọn chủ đầu tư thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư (Điều 17).
- Lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua tổ chức đấu thầu (Điều 18).
2. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
- Phạm vi điều chỉnh: Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
- Đối tượng áp dụng: Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài và cơ quan quản lý nhà nước có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ở Việt Nam.
3. Một số nội dung chính của Nghị định 98/2024/NĐ-CP
3.1. Quy trình tiến hành thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
3.1.1. Giai đoạn chuẩn bị dự án
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền[5] có trách nhiệm xác định quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để làm cơ sở thực hiện dự án. Trường hợp không thể đầu tư xây dựng lại nhà chung cư hoặc có thể nhưng không đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, UBND tỉnh quyết định giải pháp quy gom nhà chung cư.
- Trên cơ sở kết luận kiểm định[6], quy hoạch chi tiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức xây dựng dự thảo kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cho từng dự án.
- Sau khi hoàn thành việc xây dựng dự thảo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND tỉnh xem xét, cho ý kiến trước khi đăng tải công khai lấy ý kiến về nội dung kế hoạch.
- Sau khi kết thúc quy trình lấy ý kiến nội dung về kế hoạch, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm hoàn chỉnh nội dung kế hoạch và trình UBND tỉnh. Tiếp đó, UBND tỉnh phải đăng tải công khai nội dung kế hoạch, trừ các trường hợp nhất định[7].
- Khi đã có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tùy thuộc vào loại dự án mà thủ tục tiếp theo sẽ được thực hiện như sau:
- Dự án có vốn đầu tư công: Chủ đầu tư sẽ do cơ quan quản lý nhà ở quyết định, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư công.
- Dự án không có vốn đầu tư công:
Nội dung | Lựa chọn chủ đầu tư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu chung cư | Lựa chọn chủ đầu tư thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư | Lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua tổ chức đấu thầu | |
Chấp thuận chủ trương đầu tư | Nhà đầu tư sẽ tiến hành thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với thủ tục chấp thuận chủ đầu tư cho Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trình UBND cấp tỉnh phê duyệt[8]. | Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thực hiện[9]. | ||
Chấp thuận chủ đầu tư | Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề nghị, UBND cấp tỉnh chấp thuận[10]. | |||
Thu hồi đất | Không thực hiện | Chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất[11]. | ||
Kết thúc giai đoạn chuẩn bị, chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định rồi dựa trên cơ sở kết quả thẩm định để phê duyệt dự án theo quy định của pháp luật xây dựng[12].
3.1.2. Giai đoạn thực hiện dự án và kết thúc dự án
Chủ đầu tư thực hiện dự án bao gồm các công việc: lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, thi công xây dựng, vận hành công trình xây dựng, nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng được thực hiện và đáp ứng các yêu cầu về thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin. Việc bàn giao được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư và đã nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ của dự án đã được nêu trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
3.2. Bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng
3.2.1. Bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng không thuộc tài sản công[13]
- Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư: Được bồi thường theo hệ số k (x) 1-1,5 hoặc 1-2 lần diện tích căn hộ bị phá dỡ tùy thuộc vào loại căn hộ. Bố trí tái định cư ở một địa điểm khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư hoặc thỏa thuận về việc bồi thường bằng tiền theo giá bán căn hộ tái định cư do chủ đầu tư đề xuất.
- Bồi thường, tái định cư đối với phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư: Được bồi thường hệ số k = 1 lần diện tích sử dụng cũ tùy thuộc vào việc diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại có được tiếp tục xây lại hay không.
- Bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, phần diện tích khác không phải là nhà chung cư nhưng thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Tùy thuộc vào diện tích là nhà ở riêng lẻ hoặc trụ sở, nhà làm việc, công trình xây dựng khác thuộc dự án cải tạo, xây dựng loại nhà chung cư mà cách thức bồi thường sẽ tương ứng với từng loại công trình.
3.2.2. Bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc tài sản công[14]
- Bồi thường, tái định cư đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công: Dựa trên việc tài sản công có thuộc tài sản hỗn hợp với căn hộ thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân trong nhà chung cư hay không mà vấn đề bồi thường sẽ được thực hiện khác nhau.
- Bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất khác thuộc tài sản công không phải là căn hộ chung cư: Ngoại trừ phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc tài sản công, các diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung khác do Nhà nước quản lý sẽ được miễn tiền bồi thường về đất.
3.3. Cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư[15]
- Cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp giao đất, thuê đất hoặc được miễn tiền bồi thường về đất.
- Cơ chế ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại: Được bán các căn hộ với giá kinh doanh thương mại mà không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước và không phải thực hiện chuyển đổi công năng sang nhà ở thương mại.
4. So sánh Nghị định 98/2024/NĐ-CP và Nghị định 69/2021/NĐ-CP
Về cơ bản, Nghị định 98/2024/NĐ-CP cũng kế thừa những nội dung quan trọng của Nghị định 69/2021/NĐ-CP. Tuy nhiên, Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã được bổ sung thêm những quy định mới dẫn đến sự khác biệt giữa 2 nghị định như sau:
Nội dung | Nghị định 69/2021/NĐ-CP (sau đây gọi là “Nghị định 69”) | Nghị định 98/2024/NĐ-CP (sau đây gọi là “Nghị định 98”) |
1. Các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ/di dời hoặc quy gom để xây dựng lại | - Cơ sở pháp lý: Điều 5 - Nghị định 69 chỉ quy định về các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mà không nêu rõ các trình tự, thủ tục để thực hiện việc phá dỡ xây dựng đó. | - Cơ sở pháp lý: Điều 23 - Nghị định 98 vẫn giữ nguyên các trường hợp tại Nghị định 69 nhưng phân thành 2 nhóm: + Di dời khẩn cấp + Di dời theo phương án bồi thường, tái định cư. Mỗi trường hợp di dời nêu trên đều có quy định trình tự, thủ tục di dời và cưỡng chế di dời trong thời hạn cụ thể nhất định. |
2. Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư | - Cơ sở pháp lý: Điều 7, Điều 8 - Nghị định 69 quy định rõ các yêu cầu về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư nhưng không quy định cụ thể tần suất kiểm định. | - Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 5 - Nghị định 98 không quy định rõ các yêu cầu về kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư nhưng có yêu cầu định kỳ 6 tháng 1 lần phải tiến hành kiểm định. |
3. Lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư | - Cơ sở pháp lý: Điều 13 - Nghị định 69 không quy định về thủ tục lấy ý kiến UBND tỉnh, người sử dụng nhà chung cư và chủ sở hữu. | - Cơ sở pháp lý: Khoản 3 Điều 7 - Nghị định 98 có quy định về thủ tục lấy ý kiến UBND tỉnh, người sử dụng nhà chung cư và chủ sở hữu. |
4. Giải phóng mặt bằng, phá dỡ nhà chung cư | - Cơ sở pháp lý: Điều 17 - Nghị định 69 quy định về trách nhiệm giải phóng mặt bằng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phương án phá dỡ nhà chung cư | - Nghị định 98 không quy định về việc giải phóng mặt bằng, phá dỡ nhà chung cư |
5. Quyền và trách nhiệm của các chủ thể | - Cơ sở pháp lý: Điều 18, Điều 19 - Nghị định 69 quy định về quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư | - Nghị định 98 không quy định cụ thể về quyền và trách nhiệm của các chủ thể |
6. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước | - Cơ sở pháp lý: Điều 22 - Nghị định 69 không quy định về việc bồi thường nhà ở, công trình xây dựng thuộc diện phải phá dỡ cho Nhà nước. | - Cơ sở pháp lý: Điều 33 - Nghị định 98 quy định cụ thể về việc bồi thường đối với căn hộ chung cư thuộc tài sản công trong các trường hợp nhất định. |
7. Cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
| - Cơ sở pháp lý: Điều 25, Điều 26 - Nghị định 69 quy định về các cơ chế trong xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư gồm 2 cơ chế: + Cơ chế về đất đai: Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định. + Cơ chế về huy động vốn | - Cơ sở pháp lý: Điều 40, Điều 41 - Nghị định 98 quy định về 02 cơ chế ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: + Ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Ưu đãi về kinh doanh căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại: Được miễn nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước và không phải thực hiện thủ tục về nhà ở. |
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin, không phải ý kiến tư vấn pháp lý cho các vụ việc cụ thể. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ email: enquiry@dptlaw.vn hoặc số điện thoại: 0336662099. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe phản hồi và chia sẻ từ quý độc giả.
[1] Khoản 1 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[2] Khoản 3 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[3] Khoản 6 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[4] Khoản 7 Điều 3 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[5] Theo điểm c Khoản 1 Điều 46 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm thực hiện quy hoạch chi tiết dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
[6] Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định các cơ quan quản lý nhà ở tổ chức rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư định kỳ 06 tháng một lần làm cơ sở cho việc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
[7] Nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sử dụng nguồn vốn ngân sách địa phương để phá dỡ và đầu tư xây dựng: UBND tỉnh phải báo cáo xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp.
Nhà chung cư thuộc diện cơ quan trung ương đang quản lý: UBND tỉnh phải chủ trì, phối hợp với cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà chung cư này để báo cáo cơ quan có thẩm quyền quyết định.
[8] Khoản 4 Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[9] Khoản 2 Điều 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[10] Khoản 5 Điều 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[11] Khoản 2 Điều 19 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[12] Điều 20 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[13] Điều 28, 29, 30 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[14] Điều 33, 34 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
[15] Điều 40 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Zalo
Messenger
Whatsapp
Linkedin