Điểm mới Nghị định 102/2024/NĐ-CP

Bản tóm tắt sau đây cung cấp ngắn gọn những điểm mới của Nghị định 102/2024/NĐ-CP (có hiệu lực kể từ ngày 01/08/2024) quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024 (“Nghị định 102”), gồm các phần: (1) Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng, (2) Một số điểm mới của Nghị định 102, (3) Ý nghĩa của Nghị định.

1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

• Phạm vi điều chỉnh: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2024. 
• Đối tượng áp dụng: Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai; Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024; Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai.

2. Một số điểm mới của Nghị định 102

2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

Hiện nay, về quy định đấu giá quyền sử dụng đất Nghị định 102 đã tách thành 2 điều khoản riêng biệt gồm quy trình tổ chức đấu giá đối với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất (Điều 55) và trường hợp đấu giá đối với diện tích đất nông nghiệp chưa sử dụng vào mục đích công ích (Điều 56). Mặc dù quy trình tổ chức đấu giá ở hai quy định này đều có sự tương đồng với nhau, việc tách bạch hai điều khoản là do có sự thay đổi về việc áp dụng căn cứ để xác định giá khởi điểm khác nhau đối với các loại đất khác nhau. Theo đó, với quy định trước đây thì căn cứ để xác định giá khởi điểm được áp dụng chung cho các trường hợp phải đấu giá và đất sử dụng vào mục đích công ích là giá khởi điểm của thửa đất đấu giá đã được phê duyệt trong hồ sơ[1]. Với quy định hiện nay, căn cứ này chỉ còn áp dụng đối với các trường hợp phải đấu giá, còn đất sử dụng vào mục đích công ích thì giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất hằng năm[2].

2.2. Đất ở tại đô thị được xác định theo tính chất của khu vực

Nghị định 102 đã có quy định hướng dẫn chi tiết, cụ thể về cách xác định các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp, trong đó vấn đề quan tâm nhất là xác định đất ở.

Theo đó, Nghị định 102 xác định đất ở theo tính chất của khu đất (thay vì xác định dựa trên căn cứ vị trí của khu đất thuộc khu dân cư nông thôn hoặc khu dân cư đô thị như trước đây[3]). Theo đó, đất ở tại đô thị được xác định là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn[4].

Với cách xác định mới này, nghĩa vụ tài chính về đất đai của các chủ đầu tư có khả năng phát triển theo chiều hướng gia tăng do việc xác định loại đất hiện nay chỉ cần đất thuộc xã đã có dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch thì sẽ được xác định là đất ở và áp dụng giá đất tương ứng. Do vậy, các chủ đầu tư cần cân nhắc thận trọng hơn trước khi thực hiện các dự án khu đô thị tại đơn vị hành chính xã.​​​​​​​

2.3. Thay đổi trong nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy định tại Nghị định 102 bổ sung yêu cầu chặt chẽ hơn so với quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải có tính tổng hợp và bảo đảm phù hợp thực tiễn tại địa phương khi quy định quy hoạch phải có các nội dung sau: Phân tích, đánh giá các nguồn lực tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất của địa phương; dự báo xu thể biến động của việc sử dụng đất trong thời kỳ quy hoạch; giải pháp, nguồn lực thực hiện quy hoạch sử dụng đất….

Kế hoạch sử dụng đất của thành phố trực thuộc trung ương được quy định trong Nghị định 102 là một quy định mới hoàn toàn so với Nghị định 43/2014/NĐ-CP để hướng dẫn đối với trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh theo Luật Đất đai 2024. Theo đó, kế hoạch sử dụng đất của thành phố trực thuộc trung ương bao gồm nhiều nội dung như: Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, biến động sử dụng đất 05 năm trước, kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất thành phố trực thuộc trung ương kỳ trước….​​​​​​​

2.4. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp lý độc lập

Trước đây, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chỉ là đơn vị hạch toán phụ thuộc và thực hiện các chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai[5] thì Nghị định 102 đã “nâng cấp” cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành cơ quan có tư cách pháp lý độc lập (có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng…) như một đơn vị sự nghiệp công lập.

3. Ý nghĩa của Nghị định

Nghị định 102 quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024 đóng vai trò then chốt trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Bằng cách làm rõ các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các nghĩa vụ tài chính liên quan, nghị định này giúp doanh nghiệp và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hiểu rõ hơn về các thủ tục, quy định pháp luật về đất đai phải tuân thủ. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu các tranh chấp, rủi ro pháp lý mà còn tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Nghị định 102 góp phần tạo nên một môi trường kinh doanh bất động sản ổn định, hấp dẫn, khuyến khích đầu tư và phát triển, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của toàn ngành và nền kinh tế quốc gia.​​​​​​​