Điểm mới đáng chú ý của Nghị định 88/2024/NĐ-CP

Bài viết sau đây cung cấp ngắn gọn những điểm mới đáng chú ý của Nghị định 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 07 năm 2024 của Chính phủ (sau đây gọi tắt là “Nghị định 88”) quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, gồm bốn phần: (1) Một số thuật ngữ và giải thích; (2) Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng; (3) Một số điểm mới của Nghị định và (4) Nhận định cơ hội.

1.        Một số thuật ngữ và giải thích

Theo Điều 3 Luật Đất đai 2024, các thuật ngữ trong bài được giải thích như sau:

1.1.      “Bồi thường về đất” là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất thu hồi cho người có đất thu hồi.

1.2.      “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất” là chính sách của Nhà nước nhằm trợ giúp cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển ngoài các khoản đã bồi thường theo quy định của Luật này.

1.3.      “Nhà nước thu hồi đất” là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý.

1.4.      “Tái định cư” là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất thu hồi hoặc hỗ trợ bằng giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.

2.         Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

2.1.      Phạm vi điều chỉnh

Nghị định này quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành khoản 3 Điều 87, Điều 92, Điều 94, Điều 95, Điều 96, Điều 98, Điều 99, Điều 100, Điều 102, Điều 106, Điều 107, Điều 108, Điều 109 và Điều 111 của Luật Đất đai 2024 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

2.2.      Đối tượng áp dụng

Nghị định được áp dụng với (i) cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai và công chức làm công tác địa chính ở cấp xã; đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (ii) người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thu hồi; (iii) các đối tượng khác có liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

3.         Một số điểm mới của Nghị định 88

3.1.      Đa dạng phương thức bồi thường

So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 mở rộng thêm hai phương thức bồi thường là bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với đất bị thu hồi và bồi thường bằng nhà ở (không bị giới hạn trường hợp được bồi thường như Luật Đất đai 2013).

Nghị định 88 quy định cụ thể về các hình thức bồi thường này. Đối với hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam:

• Giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Trường hợp bồi thường bằng cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với tổ chức kinh tế có đất ở thu hồi: Do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

3.2.      Bổ sung cách xác định trong một số trường hợp bồi thường

So với quy định tại Điều 12 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, quy định tại Điều 6 Nghị định 88 đã bổ sung cách xác định việc bồi thường trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng và trường hợp Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà vị trí, tọa độ không chính xác.

• Trường hợp đã hoàn thành việc đo đạc thực tế để thu hồi đất mà sau đó do thiên tai, sạt lở, sụt lún dẫn đến tại thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư diện tích của thửa đất đã đo đạc bị thay đổi: Sử dụng số liệu đã đo đạc để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
• Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 có vị trí, toạ độ không chính xác: Bồi thường theo vị trí, toạ độ đo đạc thực tế.

Ngoài ra, Nghị định 88 cũng bổ sung các trường hợp bồi thường về đất phi nông nghiệp không phải đất ở khi nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

• Trường hơp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, có vi phạm pháp luật về đất đai nếu đủ điều kiện được bồi thường.
• Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do được giao không đúng thẩm quyền hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.

3.3.      Bổ sung hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 88 cũng bổ sung quy định cụ thể về hai hình thức hỗ trợ mới bao gồm:

• Hỗ trợ di dời vật nuôi.
• Hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

3.4.      Bổ sung các trường hợp hỗ trợ, bố trí tái định cư

Nghị định 88 bổ sung trường hợp hỗ trợ ổn định đời sống khi Nhà nước thu hồi đất dưới 30% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể nhưng không vượt quá mức hỗ trợ quy định[1].

Ngoài ra, Nghị định 88 cũng đã có hướng dẫn về bố trí tái định cư trong trường hợp thực hiện các dự án, mục đích quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải thu hồi đất ở trong thửa đất có nhà ở mà người có đất thu hồi có nhu cầu tái định cư tại chỗ thông qua hoán đổi vị trí đất ở về phía sau trong phần diện tích đất nông nghiệp còn lại của thửa đất sau thu hồi[2].

4. Nhận định cơ hội

4.1.      Cơ hội cho Nhà đầu tư

Nghị định 88 quy định chi tiết và bổ sung các nội dung mới, tăng tính minh bạch và rõ ràng trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Từ đó, doanh nghiệp có thể dễ dàng dự đoán và tính toán chi phí phát sinh khi tiến hành các dự án có liên quan đến thu hồi đất cũng như linh hoạt trong việc lập kế hoạch đầu tư, phát triển dự án bất động sản và sản xuất kinh doanh.

4.2.      Cơ hội cho hộ gia đình và cá nhân

Nghị định quy định rõ về việc hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất. Điều này tạo cơ hội cho người dân nâng cao kỹ năng, chuyển đổi nghề nghiệp, và tìm kiếm các cơ hội việc làm mới. Ngoài ra, hộ gia đình và cá nhân cũng sẽ nhận được một khoản bồi thường hợp lý, có thể dùng để đầu tư hoặc cải thiện đời sống.

Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin, không phải ý kiến tư vấn pháp lý cho các vụ việc cụ thể. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi hoặc góp ý về nội dung trên, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ email: enquiry@dptlaw.vn hoặc số điện thoại: 0336662099. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe phản hồi và chia sẻ từ quý độc giả.