CẬP NHẬT ĐIỂM MỚI PHÁP LÝ CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024, LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023 VÀ LUẬT NHÀ Ở 2023

Ngày 29/06/2024, Quốc Hội khóa XV đã ban hành Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15. Luật này sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024. D.P.T cung cấp một cái nhìn tổng quan về những điểm mới của các Luật có ảnh hưởng lên tình hình thị trường bất động sản hiện nay, các xu hướng và cơ hội đầu tư. Từ đó, nhằm giúp các nhà đầu tư và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nắm bắt thông tin kịp thời và đưa ra các quyết định đầu tư hiệu quả.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức nhưng cũng mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngoài và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Để nắm bắt được xu hướng mới và chọn lựa những dự án có tiềm năng phát triển bền vững, các nhà đầu tư cần theo dõi sát sao các chính sách pháp lý và quy định của nhà nước, cũng như tìm kiếm những đối tác địa phương đáng tin cậy để đảm bảo an toàn và hiệu quả đầu tư.

Dưới đây là một số điểm mới đã được bổ sung, điều chỉnh của các luật liên quan ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản đối với đối tượng là nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài như sau:

I. QUY ĐỊNH TẠI LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

1. Thống nhất khái niệm Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Quy định tại Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở trước giờ đều chưa có sự đồng bộ về định nghĩa khái niệm “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”. Nhưng đến nay, để có sự phối hợp giữa các quy định pháp luật, Luật mới được điều chỉnh đã thống nhất khái niệm “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” với Luật Đầu tư 2020. Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật Đầu tư 2020[1] (giữ trên 50% vốn điều lệ) thì sẽ được xem xét để áp dụng các điều kiện và thủ tục kinh doanh bất động sản như là một nhà đầu tư nước ngoài. Trường hợp giữ 50% vốn điều lệ trở xuống thì sẽ áp dụng điều kiện và thủ tục kinh doanh bất động sản như là nhà đầu tư trong nước.

Điều này chứng tỏ, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải duy trì tỷ lệ sở hữu vốn để được coi là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Đồng thời có thể gây khó khăn cho các tổ chức trong việc điều chỉnh cấu trúc vốn để đáp ứng yêu cầu pháp lý, đặc biệt là trong trường hợp cần huy động vốn hoặc có sự thay đổi cổ đông. Nhưng đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được đối xử như là một nhà đầu tư trong nước thì lại giảm thiểu được rất nhiều hạn chế và có nhiều cơ hội hơn khi tham gia vào thị trường bất động sản.

2. Mở rộng quyền sử dụng đất đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng tại khoản 3, khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024[2].Cụ thể, Luật Đất đai 2024 xác định rằng công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như công dân trong nước. Điều này giúp mở rộng quyền lợi của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong các lĩnh vực như sử dụng đất, giao dịch đất đai, và quản lý đất đai.

Sự thay đổi này giải quyết các bất cập trước đây, khi người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải nhờ người thân trong nước đứng tên trong các giao dịch bất động sản. Nhờ đó, đối tượng này có thể thuận lợi hơn trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất đai, giao dịch đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất và hoạt động kinh doanh bất động sản khi sinh sống tại Việt Nam.

3. Chế định mới trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quy trình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đối tượng là Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có một sự thay đổi đáng kể được quy định tại khoản 3 Điều 41 Luật Đất đai 2024[3]. Theo đó, Nhà nước sẽ không tiến hành thu hồi đất để giao cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà Nhà nước sẽ trực tiếp giao đất (không qua đấu giá, đấu thầu) và không tính lại tiền thuê đất, giao đất khi chuyển nhượng.

Điều này giúp hạn chế các thủ tục mất nhiều thời gian cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho họ trong việc đầu tư và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

4. Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024[4] đã bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại. Một sự công nhận và chấp thuận mới thay vì chỉ có Tòa án và UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, tới nay Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung thêm Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.

Việc cho phép Trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai sẽ giúp giảm tải công việc của Tòa án trong công tác xét xử tranh chấp đất đai hiện nay.

5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được đa dạng hóa lĩnh vực đầu tư

Có một khung pháp lý mới đối với việc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thể được thuê đất ở sông, ngòi, kênh, rạch, suối để tiến hành nuôi trồng thủy sản, hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 215 Luật Đất đai 2024[5].

Quy định này tạo nên một làn sóng mạnh mẽ bao phủ toàn bộ các lĩnh vực đầu tư của người nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, giúp khai thác triệt để tài nguyên, khoáng sản Việt Nam. Các quốc gia đầu tư như Ấn Độ, Thái Lan,…có thể mở rộng đầu tư và hấp dẫn sự đa dạng của các nhà đầu tư sắp tới.

II. QUY ĐỊNH TẠI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023

1. Thống nhất sử dụng một khái niệm về Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Thống nhất để sử dụng một định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài như được quy định tại Luật Đầu tư 2020. Các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 23 Luật đầu tư 2020 thì sẽ được coi như là một nhà đầu tư trong nước và được hưởng quyền lợi, nghĩa vụ như một nhà đầu tư trong nước khi tiến hành kinh doanh bất động sản.

2. Mở rộng quyền kinh doanh bất động sản cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức và điều kiện như là với công dân Việt Nam ở trong nước. Tuy nhiên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam (hay còn gọi là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đã từng có quốc tịch Việt Nam) theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt Nam sẽ được áp dụng điều kiện và thủ tục kinh doanh bất động sản như chủ thể tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Quy định này sẽ vừa giúp đa dạng hóa các nguồn lực đầu tư, phát triển bất động sản tại Việt Nam nhưng lại quản lý đối tượng kinh doanh bất động sản một cách hợp lý, trong kiểm soát.

3. Đặt cọc tối đa giá bán và mua bất động sản

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023[6] quy định các chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, cho thuê mua đối với bất động sản hình thành trong tương lai từ khách hàng. Đồng thời, luật mới cũng đặt ra quy định về việc thu tiền đặt cọc chỉ được diễn ra sau khi bất động sản đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua và diện tích sàn xây dựng.

Quy định này nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua đồng thời bảo vệ khỏi các rủi ro liên quan đến tài chính. Từ đó sẽ tạo điều kiện để nhà đầu tư có các dự án chất lượng và uy tín.

4. Tỷ lệ thanh toán trước được cố định

Giảm tỷ lệ thanh toán trước của khách hàng trong giao dịch thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, số tiền khách hàng có thể thanh toán trước đối với bên cho thuê mua bị khống chế ở mức không quá 50% giá trị nhà ở.

Có thể thấy, các hình thức đặt cọc hay thanh toán tiền trước trong giao dịch thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai đều bị khống chế ở mức nhất định để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng trước những rủi ro liên quan đến việc chủ đầu tư nhận tiền của họ nhưng không bàn giao bất động sản hình thành trong tương lai đúng thời hạn. Tuy nhiên, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cũng bị hạn chế về mặt xoay vòng vốn trong trường hợp bị giới hạn số tiền thanh toán theo quy định.

5. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản

Về thủ tục đất đai đối với bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chặt chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản. Điều kiện để chuyển nhượng dự án bất động sản như:

• Phê duyệt dự án đầu tư; phê duyệt quy hoạch chi tiết;
• Hoàn thành bồi thường và hỗ trợ tái định cư; hoàn thành các quyết định xử phạt;
• Quyền sử dụng đất của dự án không bị đình chỉ hoặc chấm dứt;
• Dự án phải thực hiện giải chấp nếu đang thế chấp;
• Dự án còn trong thời gian thực hiện, dự án chuyển nhượng một phần phải đảm bảo tính độc lập của phần chuyển nhượng.

Quy định mới này bổ sung thêm các điều kiện về hồ sơ, tài liệu khi chuyển nhượng dự án bất động sản làm tăng tính đảm bảo, minh bạch trước khi chuyển nhượng dự án. Các quy định rõ ràng và chi tiết tạo ra môi trường đầu tư an toàn và thuận lợi, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, do có sự thay đổi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai 2024 nên cần phải đảm bảo tính nhất quán và công bằng khi thực hiện các thủ tục chuyển nhượng.

6. Bổ sung điều kiện bảo đảm khi kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Điểm b, c khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bảo đảm duy trì tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu và khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư.

Để đảm bảo tính khả thi của hoạt động bất động sản, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân thủ các yêu cầu pháp lý nhằm giảm thiểu rủi ro phá sản hoặc mất khả năng thanh toán. Đồng nghĩa rằng, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cần đảm bảo đủ nguồn lực tài chính, duy trì sự ổn định khi phát triển kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

III. QUY ĐỊNH TẠI LUẬT NHÀ Ở 2023

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định thì Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm công dân Việt Nam (người còn giữ quốc tịch Việt Nam) và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (người đã từng giữ quốc tịch Việt Nam) thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Việc điều chỉnh bổ sung mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài giúp người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sở hữu và quản lý tài sản tại quê hương, tạo điều kiện thuận lợi cho việc trở về sinh sống, nghỉ ngơi hoặc đầu tư vào các dự án cá nhân tại Việt Nam và từ đó thu hút nguồn vốn đầu tư bổ sung cho nền kinh tế.

2. Chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023 thì chủ đầu tư được miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và được miễn thực hiện các thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đồng thời cũng không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Ngoài ra, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại. Theo điểm d khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định cho phép chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, không tính vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.

Các quy định này mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư, bao gồm việc giảm chi phí, đơn giản hóa thủ tục hành chính, và tăng cơ hội lợi nhuận. Đồng thời, chúng cũng có tác động tích cực đến việc phát triển nhà ở xã hội và thị trường bất động sản nói chung.

3. Cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini

Tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 đã thiết lập cơ sở pháp lý rõ ràng để công nhận quyền sở hữu cá nhân đối với từng căn hộ mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và cho phép bán, cho thuê mua, và cho thuê theo quy định của pháp luật. Quy định này sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, đảm bảo an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy và an sinh xã hội.

Từ các điểm mới được cập nhật, bổ sung trong Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và các nhà đầu tư nước ngoài. Việc thống nhất khái niệm tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng cạnh tranh khi ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư phải có chiến lược kinh doanh rõ ràng, hiệu quả và khả năng cạnh tranh cao. Nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài cần có chiến lược toàn diện và linh hoạt để đối phó với những thách thức này, từ việc nắm vững quy định pháp lý, quản lý tài chính hiệu quả, đến xây dựng mối quan hệ tốt với cộng đồng và chính quyền địa phương.